Comment obtenir un crédit immobilier en TNS ?

Vous envisagez d’acquérir un bien immobilier et vous avez besoin d’un crédit pour mener à bien votre projet ? Si vous souhaitez obtenir un crédit immobilier en TNS, vous devez convaincre les banques de votre stabilité financière ! En effet, le statut de travailleur indépendant n’est pas le profil préféré des banques quand il s’agit d’accorder un emprunt. Pour autant, il est tout à fait possible d’obtenir un crédit immobilier pour un TNS. Quels sont les prérequis pour obtenir un crédit en TNS ? Comment préparer son dossier de demande ? Comment négocier son crédit ? Existe-t-il un statut plus avantageux pour exercer votre activité et obtenir un crédit ? On vous explique tout !

Qu’est-ce qu’un travailleur non salarié (TNS) ?

Le travailleur non salarié (TNS) est une personne exerçant son activité professionnelle en tant qu’indépendant. Il peut exercer cette activité à son compte sous la forme d’une entreprise individuelle ou bien via une société. Est un travailleur non salarié :

• le micro-entrepreneur ;
• l’entrepreneur individuel ;
• le gérant associé majoritaire d’une SARL ;
• le gérant associé unique d’une EURL ;
• l’associé d’une SNC.

Les TNS sont rattachés à la Sécurité sociale des indépendants (SSI), en opposition aux assimilés salariés qui sont affiliés au régime général de la Sécurité sociale.

À savoir : les assimilés salariés sont les dirigeants de SASU et de SAS, les gérants minoritaires ou égalitaires de SARL et les gérants non associés d’EURL.

Les travailleurs non salariés bénéficient d’un régime social moins protecteur que celui des assimilés salariés, ce qui leur permet en contrepartie de s’acquitter de cotisations sociales moins élevées :

• Les micro-entrepreneurs ont un taux de cotisation avantageux grâce au régime micro-social. Ce taux, appliqué sur le chiffre d’affaires, varie selon l’activité exercée :
  • 12,3% pour la vente de marchandises ;
  • 21,2% pour les prestations de services ;
  • 23,1% pour les activités libérales.

À noter : si le micro-entrepreneur réalise un chiffre d’affaires nul, il ne paie aucune cotisation sociale.

• Les entrepreneurs individuels s’acquittent de cotisations sociales à hauteur de 45% de leur revenu d’activité.
• Les gérants de SARL ou d’EURL paient des cotisations sociales sur leur rémunération à un taux de 45%.

La protection sociale des travailleurs non salariés se présente comme suit :

Quelles difficultés pour obtenir un crédit immobilier en TNS ?

L’obtention d’un crédit immobilier pour un TNS est souvent plus difficile que pour les personnes exerçant leur activité professionnelle sous d’autres statuts. En effet, les travailleurs indépendants sont des profils plus risqués pour les banques, ce qui peut les pousser à refuser leurs demandes de crédit.

Le critère principal d’une banque pour l’accord d’un crédit immobilier est la solvabilité et la stabilité financière de l’emprunteur. Ce dernier doit être en capacité de rembourser à la banque la somme qu’il a empruntée, et ce, dans les délais et au taux initialement convenus. En conséquence, les banques ont tendance à favoriser des profils comme ceux des salariés en CDI, car ils perçoivent des revenus fixes, réguliers et pérennes.

À l’opposé, le travailleur indépendant a des revenus plus instables, puisqu’ils dépendent de son activité. Il peut être amené à traverser des périodes de forte activité comme des périodes de baisse d’activité, voire d’arrêt total. Ses revenus fluctuent en comparaison à ceux d’un salarié, mais peuvent aussi être inexistants pendant quelque temps. Cette irrégularité n’est bien entendu pas rassurante pour une banque, car elle peut perturber le remboursement des mensualités du crédit immobilier du TNS.

Ainsi, pour obtenir un prêt immobilier en TNS, vous allez devoir rassurer les établissements de crédit et les convaincre de votre solvabilité.

À savoir : certains entrepreneurs font le choix, lorsque leur activité le leur permet, de prendre un emploi à temps partiel en CDI, afin de garantir un minimum de revenus fixes et réguliers, et ainsi convaincre les banques de leur octroyer un crédit.

Quelles sont les conditions pour obtenir un crédit immobilier en TNS ?

Les prérequis pour obtenir un crédit immobilier

Pour décider si elle vous octroie ou non votre crédit immobilier en TNS, la banque va procéder à une analyse de votre profil emprunteur. Elle va s’assurer que votre situation financière vous permet de contracter le prêt que vous souhaitez, c’est-à-dire que vous êtes en capacité de le rembourser, et ce dans le délai imparti.

La banque vérifie donc vos revenus et votre capacité à gérer un budget. Plus concrètement, elle regarde :

• si vous avez rencontré des incidents bancaires, leur importance et leur récurrence ;
• le saut de charge, c’est-à-dire la différence entre le montant de vos charges avant et après l’apparition des mensualités pour rembourser le crédit. Ainsi, elle compare le montant de vos charges de logement actuelles (loyer) au montant des mensualités qui seront amenées à prendre leur place, pour s’assurer que vous êtes en capacité d’assumer ces dernières ;
• le reste à vivre, qui est le budget alloué à vos dépenses courantes une fois les charges enlevées ;
• le taux d’endettement, qui ne doit pas excéder 33% ;
• l’existence d’une épargne ou de placements qui pourraient vous permettre de faire face à des imprévus.

À noter : une autre information capitale pour la banque dans le cadre du financement de votre projet immobilier en TNS est le montant de votre apport personnel, c’est-à-dire la somme d’argent que vous pouvez fournir sans réaliser d’emprunt. En principe, les banques exigent que l’apport représente au minimum 10% du montant de l’emprunt. Plus votre apport est élevé, plus vos chances d’obtenir un crédit immobilier augmentent.

Bien entendu, en plus de ce contrôle de votre situation financière personnelle, la banque s’intéresse à la santé financière de votre entreprise, puisque c’est elle qui constitue votre principale source de revenus. Ainsi, pour votre crédit immobilier en TNS, la banque demande à connaître les résultats annuels de votre entreprise. De préférence, ces résultats doivent être positifs sur les trois dernières années. La banque évalue également l’importance du patrimoine de votre entreprise.

Votre activité professionnelle en elle-même intéresse également la banque. Cette dernière prend en compte votre secteur d’activité, quel type d’activité vous exercez précisément, mais aussi le rythme de votre activité (saisonnière ou non). Sachez que les banques apprécient les profils des professionnels libéraux, car leurs revenus sont souvent plus importants, plus réguliers, et leurs charges plus faibles.

Le nombre d’années d’exercice de votre activité d’indépendant est également important. Plus vous exercez votre activité depuis longtemps, plus la banque est confiante dans votre capacité à gérer une entreprise et à assurer la pérennité de votre activité. En principe, les établissements de crédit préfèrent un minimum de trois ans d’exercice pour octroyer un crédit immobilier à une TNS.

À noter : gardez à l’esprit que chaque banque impose les conditions de son choix pour l’obtention d’un crédit immobilier. Certains établissements peuvent être moins exigeants que d’autres.

Les exigences de garanties

Selon les établissements bancaires, les garanties peuvent être obligatoires pour obtenir un crédit immobilier en TNS. Si tel n’est pas le cas, sachez que présenter une garantie renforce votre dossier auprès de la banque et maximise vos chances d’obtenir un crédit.

L’objectif de la garantie est simple ; permettre à la banque d’obtenir le remboursement du crédit immobilier en cas de défaillance de votre part. Il existe plusieurs types de garanties, dont les principales utilisées pour l’obtention d’un crédit immobilier sont :

• le cautionnement, qui engage une tierce personne à rembourser votre crédit si vous ne le faites pas ;
• l’hypothèque, qui est réalisée sur un bien immobilier. Ce dernier peut être un bien déjà en votre possession, ou le bien que vous souhaitez acquérir ! Avec cette garantie, si vous ne remboursez pas vos mensualités, la banque saisit le bien hypothéqué ;
• l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui autorise la banque à vendre le bien hypothéqué en cas de non remboursement du crédit immobilier ;
• la garantie co-emprunteur, qui vous permet d’emprunter une somme d’argent avec une autre personne, habituellement votre conjoint ou un membre de votre famille. Avec cette garantie, si un des deux emprunteurs ne rembourse pas le prêt, la banque pourra réclamer les sommes dues au second.

Quelles sont les démarches à réaliser pour obtenir un crédit immobilier en TNS ?

Ces démarches sont celles à réaliser pour l’obtention d’un crédit immobilier personnel pour du travailleur indépendant et non pour un financement professionnel du TNS.

Préparer son dossier de demande de crédit immobilier

Pour réaliser et défendre votre demande de crédit immobilier en TNS, vous devez constituer et présenter un dossier. Ce dossier résume votre profil emprunteur et doit donc contenir tous les documents nécessaires à la banque pour étudier votre demande de crédit immobilier.

Votre dossier doit contenir :

• une pièce d’identité, en cours de validité ;
• un justificatif de votre domicile ;
• les éventuels justificatifs liés à votre situation familiale ;
• vos trois derniers relevés bancaires ;
• vos fiches de paie, si vous en avez ;
• vos avis d’imposition ;
• les trois derniers bilans de votre entreprise ;
• l’arrêt comptable de l’exercice en cours.

La banque pourra vous demander de lui communiquer en complément des documents relatifs à votre projet immobilier, comme par exemple un permis de construire ou un compromis de vente signé.

N’hésitez pas à compléter votre dossier avec tout autre document justificatif pertinent.

À noter : il est important de présenter un dossier complet et bien organisé à la banque afin de donner une bonne impression, et ainsi d’augmenter vos chances d’obtenir votre crédit immobilier !

Vous pouvez présenter votre dossier à toutes les banques qui vous intéressent et comparer leurs offres afin de sélectionner celle qui vous convient le mieux.

Négocier son crédit immobilier avec la banque

Un crédit immobilier se négocie ! En effet, ne vous arrêtez pas à la première proposition de la banque, car la négociation est quasi-automatique pour un crédit immobilier.

Pour négocier au mieux votre crédit immobilier en TNS, vous pouvez :

• vous renseigner sur les pratiques actuelles (taux d’intérêts, état du marché, etc.) et habituelles (marge de négociation pratiquée, etc.) ;
• préparer votre entretien avec la banque. Un bon entraînement vous permettra d’être plus à l’aise, d’avoir plus confiance en vous, et par conséquent d’être plus persuasif ;
• négocier tous les aspects de votre crédit immobilier. Vous pouvez négocier avec la banque les frais annexes, c’est-à-dire les frais d’assurance emprunteur, les frais de remboursement anticipé, les frais de dossier et les frais de garanties.

À savoir : si vous n’avez pas le temps de vous consacrer à la recherche et la négociation de votre crédit immobilier en TNS, si vous ne vous sentez pas suffisamment à l’aise pour en négocier les conditions ou si votre dossier est un peu faible, vous pouvez faire appel aux services d’un courtier en immobilier. En tant qu’expert, le courtier pourra encadrer la constitution de votre dossier, rechercher les meilleures offres, défendre votre profil auprès des banques et négocier les conditions de crédit les plus avantageuses.

Le portage salarial : un meilleur statut pour obtenir un crédit immobilier ?

Qu’est-ce que le portage salarial ?

Le portage salarial est une relation de travail qui mêle salariat et activité indépendante en réunissant trois acteurs ; vous, vos clients, et une société de portage salarial.

Concrètement :

• vous signez un CDI, ou un CDD, avec la société de portage salarial ;
• vous démarchez vos clients de manière indépendante, vous définissez le cadre de vos missions et négociez vos tarifs ;
• une fois les limites de la mission définies, la société de portage salarial se charge de l’aspect contractuel ;
• vous réalisez ensuite votre mission, en informant régulièrement la société de portage de son avancée ;
• la société de portage facture vos clients, et vous verse par la suite votre rémunération, après déduction d’une commission et de frais de gestion administrative.

Avec le portage salarial, vous cumulez les avantages du statut d’indépendant et du statut de salarié :

• vous pouvez choisir vos clients, vos missions et vos tarifs ;
• vous bénéficiez d’avantages sociaux, comme une mutuelle d’entreprise ou des tickets-restaurants ;
• vous avez droit à la protection sociale complète d’un salarié du secteur privé ;
• votre profil est plus rassurant pour les bailleurs et pour les banques.

Statut de salarié porté pour un crédit immobilier : un meilleur choix ?

Pour l’obtention, en tant que TNS, d’un crédit immobilier, il est nécessaire de présenter une situation financière très rassurante aux banques. En effet, le statut de travailleur indépendant n’est pas le plus favorisé par les banques en raison de l’instabilité et l’irrégularité des revenus. Les revenus d’un travailleur indépendant pouvant fluctuer énormément selon les périodes, voire être inexistants pendant quelque temps, les banques ne sont pas certaines de la capacité de ces travailleurs à rembourser les mensualités liées à un emprunt. En conséquence, leurs exigences quant à votre stabilité financière et à la santé de votre entreprise sont assez importantes. Pour obtenir un crédit immobilier en TNS aisément, vous devez donc exercer votre activité depuis plusieurs années et justifier de revenus moyens annuels élevés et plutôt réguliers.

En comparaison, le statut de salarié porté se révèle être bien plus avantageux pour obtenir un crédit immobilier. En tant que salarié en CDI, votre profil correspond déjà aux critères privilégiés des banques. Vous devrez justifier de vos revenus en présentant vos trois derniers bulletins de salaire, avec la possibilité grâce à la société de portage de lisser vos revenus sur plusieurs mois, vous permettant ainsi de justifier d’un revenu fixe et régulier.

Certaines sociétés de portage vous proposent également un accompagnement dans vos démarches d’obtention de crédit immobilier, ce qui vous permet de gagner du temps et de bénéficier de conseils pour valoriser au mieux votre profil.