Comment obtenir un crédit immobilier en tant que dirigeant de SASU ?
Vous envisagez de créer une SASU pour exercer votre activité d’indépendant ? Il est normal de vous poser certaines questions sur les conséquences du choix de ce statut pour votre activité professionnelle, notamment en ce qui concerne son impact sur vos projets futurs. En effet, vous envisagez peut-être d’investir dans l’immobilier, pour acheter votre résidence principale ou bien une résidence secondaire, ou encore pour vous lancer dans une activité de location afin de compléter vos revenus.
Quelle que soit la raison de votre achat immobilier, vous avez peut-être entendu dire qu’il est plus difficile d’obtenir un prêt immobilier en tant que dirigeant d’entreprise qu’en tant que salarié. Mais concrètement, qu’en est-il ? Comment avoir un crédit immobilier en SASU ? Quels sont les critères de sélection des banques pour octroyer un crédit immobilier à un président de SASU ? Comment mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir votre prêt ? Existe-t-il un statut plus avantageux ? On vous explique tout sur le crédit immobilier en SASU !
Qu’est-ce qu’une SASU ?
La société par actions simplifiée unipersonnelle
La SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle) est une forme de société qui n’est composée que d’un seul associé. Concrètement, il s’agit d’une SAS à associé unique.
La SASU a pour principale caractéristique de laisser une grande liberté à l’entrepreneur, la rédaction de ses statuts n’étant que très peu encadrée par la loi. Ainsi, l’organisation de la société est très souple, et le professionnel peut parfaitement adapter son fonctionnement aux besoins de son activité ou à ses préférences. La seule obligation reste la nomination d’un dirigeant ; le président de la SASU. Mais attention, si cette grande liberté présente un avantage, elle peut aussi s’avérer être un inconvénient, car la rédaction des statuts est complexe et vous demande bien souvent l’aide d’un expert.
La SASU présente d’autres avantages, comme la responsabilité limitée de l’associé unique. La responsabilité de l’associé est limitée au montant de son apport, ce qui signifie que les créanciers ne peuvent obtenir le remboursement des dettes de la société sur son patrimoine personnel.
La création d’une telle société demande l’apport d’un capital social, mais aucun minimum légal n’est imposé. Vous pouvez donc créer votre SASU avec 1€ symbolique !
D’un point de vue fiscal, la société est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) par principe. Toutefois, sous respect de certaines conditions, il est possible d’opter pour l’impôt sur le revenu pour une durée de 5 ans.
Enfin, le statut juridique de SASU permet également de vous associer facilement si vous le souhaitez, la cession d’une partie des titres de la société la transformant automatiquement en une SAS, sans formalité spécifique à accomplir.
Le président de la SASU
Le dirigeant de la SASU est un président. Il assure la gestion quotidienne de l’entreprise. Le président de la SASU peut être un tiers ou l’associé unique. En pratique, ce rôle est très souvent endossé par l’associé unique.
À savoir : attention à ne pas confondre gérant et président ! Dans une EURL, le dirigeant est appelé un gérant, mais dans une SASU, il s’agit bien d’un président. On ne parlera donc pas de prêt immobilier pour un gérant de SASU, mais bien d’un prêt immobilier pour un président de SASU.
Le président de SASU est rattaché au régime des assimilés salariés, ce qui lui confère une protection sociale large, identique à celle d’un salarié du secteur privé, à la différence qu’il ne cotise pas pour l’assurance chômage. En contrepartie de cette protection, ses cotisations sociales sont toutefois élevées.
Attention : si le président de la SASU ne perçoit pas de rémunération, il ne s’acquitte pas des cotisations sociales, et ne bénéficie donc d’aucune protection !
Avantages et inconvénients d’une SASU
En résumé, voici les avantages et inconvénients d’une SASU :
Avantages | Inconvénients |
● Liberté d’organisation ● Responsabilité limitée de l’associé ● Pas de capital social minimum ● Choix du régime fiscal ● Évolution vers une SAS simple ● Régime social du président très protecteur | ● Rédaction des statuts complexes ● Formalités de création lourdes ● Cotisations sociales élevées ● Pas de protection sociale pour le président non rémunéré |
Quelles sont les étapes à suivre pour obtenir un crédit immobilier en SASU ?
Le président associé unique de la SASU peut être amené à contracter un crédit immobilier afin d’investir pour son patrimoine personnel. Il peut par exemple souhaiter acquérir sa résidence principale, un terrain pour y construire une maison, une résidence secondaire, ou encore un logement à des fins locatives.
Il est courant d’entendre que les chefs d’entreprises ont plus de difficultés à obtenir un crédit immobilier que d’autres professionnels. Si cette idée reçue peut souvent s’avérer vraie, il n’en est pas moins impossible pour un dirigeant de société d’obtenir un crédit immobilier.
Voici les différentes étapes à suivre pour obtenir votre crédit immobilier en SASU.
La préparation du dossier de demande de crédit immobilier
Avant toute chose, pour obtenir un crédit immobilier en SASU, il est impératif de constituer un dossier que vous pourrez présenter aux différents établissements de crédit. Ce dossier permet à la banque de déterminer votre profil d’emprunteur et votre capacité d’emprunt. Elle peut par la suite vous informer du montant que vous pouvez obtenir et des conditions qu’elle vous propose.
Le dossier contient les justificatifs nécessaires à votre demande de crédit immobilier, comme les documents relatifs à votre situation personnelle et financière, ainsi que les documents relatifs à votre projet immobilier. N’hésitez pas à joindre tout document pouvant rendre votre profil plus attractif, comme les justificatifs de placement d’épargne, ou les documents attestant de votre patrimoine immobilier déjà existant.
Plus votre dossier est sérieux et complet, plus vos démarches seront rapides et les propositions avantageuses.
Le choix de la banque ou de l’établissement financier
Vous pouvez présenter votre projet auprès de plusieurs établissements de crédit afin de sélectionner l’offre la plus avantageuse ou correspondant le plus à vos attentes. Toutes les banques n’auront pas exactement les mêmes critères et les propositions de crédit pourront ainsi varier. Par exemple, vous pourrez obtenir des taux plus ou moins élevés.
La négociation des conditions du crédit immobilier
Une fois que vous avez trouvé la banque auprès de laquelle vous souhaitez obtenir un crédit, il vous est possible de négocier les conditions de celui-ci. Plus votre dossier sera solide, plus votre marge de négociation sera importante.
Préparez votre rendez-vous avec la banque au maximum. N’hésitez pas à vous renseigner sur les marges de négociation traditionnelle, les taux généralement pratiqués, le contexte actuel et la situation du marché immobilier. Recueillez le plus d’informations possibles, préparez vos arguments, et familiarisez-vous avec les termes bancaires afin d’être à l’aise durant l’entretien.
Sachez que vous pouvez également négocier les frais de dossier, qui sont les frais facturés par la banque pour son accompagnement sur votre projet.
Les négociations peuvent aussi porter sur d’autres éléments, comme les frais de garanties, l’assurance emprunteur, ou encore les frais de remboursement anticipé.
Suivi et gestion du crédit immobilier obtenu
Pour une bonne gestion de votre crédit immobilier, vous devez faire preuve d’organisation, de planification et bien comprendre les conditions de votre prêt. l’objectif est de rembourser votre prêt efficacement, sans retard, en minimisant les surcoûts.
Voici quelques recommandations :
- programmer des paiements automatiques afin de pallier les oublis ;
- prévoir une épargne pour gérer les dépenses urgentes imprévues ;
- rester informer des taux d’intérêt afin de renégocier vos conditions en cas de baisse ;
- tenez votre banque informée de tout changement de situation rendant difficile le remboursement de votre prêt.
Quels sont les critères des banques pour octroyer un crédit immobilier en SASU ?
Contrairement à un salarié titulaire d’un CDI, le chef d’entreprise à des revenus variables qui fluctuent en fonction de son activité. Cette instabilité dans le montant des revenus représente un risque plus important pour la banque, qui risque de ne pas obtenir le remboursement du crédit immobilier octroyé au président de SASU. Cependant, pas de panique, ce n’est pas parce que votre profil emprunteur est moins rassurant que celui d’un salarié que vous ne pouvez pas obtenir de crédit immobilier en SASU !
Les points d’attention de la banque
Avant d’accorder un crédit immobilier au président de SASU, l’établissement bancaire va évaluer votre solvabilité, vérifier que votre situation financière vous permet d’assumer le remboursement de l’emprunt.
Pour cela, elle veut s’assurer que vous êtes en mesure de gérer un budget et que vous ne multipliez pas les incidents bancaires.
La banque s’intéresse également à ce que l’on appelle le saut de charge, dans le cas de l’acquisition d’une résidence principale, c’est-à-dire la différence entre vos charges avant et après le crédit immobilier (différence entre le montant de votre loyer actuel et la mensualité du crédit). À cela s’ajoute l’appréciation du “reste à vivre”, qui correspond au budget restant pour subvenir à vos besoins une fois que vous vous êtes acquitté de vos dettes. Il est tout à votre avantage de justifier d’une épargne afin de pallier les aléas de la vie. Pour rappel, le taux d’endettement ne doit pas excéder 33%.
À noter : vous devez réaliser un apport. Les banques demandent en général un montant égal à 10% de la somme empruntée, et plus votre apport sera important, plus l’obtention du crédit immobilier sera aisée.
En plus de ces critères, pour le cas d’un crédit immobilier en SASU, la situation financière de votre entreprise va bien entendu représenter un point important pour la banque. Le patrimoine de votre entreprise ainsi que ses résultats vont être étudiés. Pour rassurer le prêteur, votre résultat moyen doit être positif sur les 3 dernières années. Les établissements bancaires pourront également voir si vos revenus sont stables ou non.
Votre expérience professionnelle, et donc votre nombre d’années d’activité, est aussi un indicateur clé pour la banque. Souvent, il est préférable d’avoir au moins 3 ans d’exercice avant de demander un prêt immobilier en SASU.
À noter : sachez que les banques portent attention au secteur d’activité. Les activités saisonnières ont par exemple tendance à inquiéter. Autre exemple, les banques sont souvent plus enclines à accorder des prêts immobiliers aux professions libérales, car considérées comme des professions fiables à haut revenus. Ainsi, si un président de SASU demande un crédit immobilier, il a plus de chance de l’obtenir s’il exerce une profession libérale.
En résumé, pour l’accord d’un crédit immobilier au président de SASU, la banque prend en compte :
- la stabilité financière de votre entreprise ;
- la rentabilité et la pérennité de votre activité ;
- vos charges et votre capacité à gérer un budget ;
- le montant de votre apport personnel.
Les justificatifs demandés par la banque
Afin de s’assurer que votre situation répond aux exigences de la banque pour l’octroi d’un crédit immobilier, vous devez lui transmettre des justificatifs.
Comme pour tout emprunteur, pour vous accorder un crédit immobilier en SASU, la banque va vous demander :
- le compromis de vente (permis de construire le cas échéant) ;
- un justificatif d’identité ;
- un justificatif de domicile ;
- des justificatifs relatifs à votre situation familiale ;
- des justificatifs relatifs à votre situation financière.
À savoir : la banque vous demandera vos 3 derniers relevés bancaires pour préciser votre situation financière, assurez-vous donc de ne pas avoir été à découvert sur les 3 mois précédant votre demande de crédit immobilier en SASU !
En raison de votre profil particulier de chef d’entreprise, vous devrez fournir plus de pièces justificatives concernant vos revenus. Vous devrez bien entendu justifier de vos revenus, par exemple grâce à :
- vos fiches de paie si vous vous rémunérez en tant que président de la SASU ;
- vos avis d’imposition si vous vous rémunérez via le versement de dividendes.
Vous devrez également présenter les documents comptables de votre société, dont la situation financière doit être la plus stable, ou croissante, et saine possible. On vous demandera par exemple :
- les bilans annuels des 3 dernières années ;
- l’arrêt comptable de l’année en cours.
Comment faciliter l’obtention d’un crédit immobilier en SASU ?
Pour obtenir plus aisément votre crédit immobilier en SASU, le plus important est d’avoir un dossier solide. Assurez-vous donc que votre situation actuelle vous permet d’assumer l’emprunt. Par exemple, si vous avez déjà plusieurs crédits en cours, envisagez de les rembourser avant de vous lancer dans un nouveau projet.
Un point positif pour renforcer votre dossier auprès de la banque peut être d’apporter une garantie. Les garanties rassurent les banques, car elles leur assurent d’obtenir le remboursement de leur prêt si vous ne remplissez pas vos obligations. Les garanties les plus utilisées sont l’hypothèque d’un bien, le privilège dé prêteur de deniers (PPD) et le cautionnement. Une autre option pour rassurer les banques peut être un co-emprunteur
Si vos revenus fluctuent de manière importante, et que votre activité vous le permet, vous pouvez envisager une embauche en CDI à mi-temps, afin de présenter une source de revenu régulière et stable dans votre dossier.
Enfin, il peut être très avantageux de recourir aux services d’un courtier immobilier pour vous voir accorder un prêt dans les meilleures conditions possibles. La recherche et la négociation d’un crédit immobilier prennent du temps, et un courtier vous déchargera de la préparation du dossier et de la recherche du crédit correspondant à vos attentes, afin que vous puissiez de votre côté vous consacrer pleinement à votre activité professionnelle. Les courtiers étant de véritables experts dans le domaine, ils peuvent défendre votre dossier au mieux et obtenir de meilleurs résultats en négociation auprès des banques.
Le portage salarial, une meilleure solution pour votre solvabilité ?
Qu’est-ce que le portage salarial ?
Le portage salarial est une relation professionnelle qui réunit le salarié porté, c’est-à-dire vous, vos clients, et une société de portage salarial dont vous êtes le salarié.
Plus concrètement, vous allez réaliser des missions pour vos clients comme si vous étiez un travailleur indépendant, puisqu’il vous appartient de les démarcher et de négocier avec eux. L’entreprise de portage, quant à elle, s’occupe de la gestion administrative de votre activité. Ainsi, elle gère vos documents contractuels et se charge de facturer vos clients. Elle vous verse ensuite votre rémunération, sur laquelle elle prélève un pourcentage pour frais de gestion et une commission.
Le plus gros avantage du portage salarial est qu’il vous permet d’exercer votre activité libérale dans un cadre similaire à celui du travailleur indépendant, mais tout en bénéficiant du statut de salarié. En conséquence, vous avez droit :
- aux avantages sociaux du salarié, comme les tickets-restaurants, l’accès à une mutuelle d’entreprise, etc.)
- à la protection sociale complète des salariés du secteur privé ;
- des tarifs avantageux en termes de prévoyance et de responsabilité civile professionnelle ;
- à un profil plus rassurant pour les établissements de crédit et les bailleurs.
Obtenir facilement un crédit immobilier : SASU ou portage salarial ?
Le statut de salarié porté est plus avantageux auprès des banques que le statut de dirigeant de SASU pour obtenir un crédit immobilier.
En effet, être salarié porté vous confère un statut préférentiel auprès des banques pour l’obtention d’un crédit immobilier, car les salariés embauchés en CDI obtiennent plus facilement un crédit que les travailleurs indépendants.
Bien entendu, comme tout emprunteur, la banque vous demandera de justifier de votre stabilité financière et de revenus suffisamment élevés et réguliers. Vous devrez joindre à votre dossier vos 3 derniers bulletins de salaire. Vous pouvez grâce à votre situation renforcer votre dossier, en demandant par exemple à la société de portage un lissage de votre salaire ou en optimisant votre salaire net.